15 Thuê nhà và mua nhà

Quy định hành chính nêu rất rõ: "Bên cho thuê thu tiền cọc thì phải thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà các nội dung như số tiền cọc, thời gian hoàn trả và các trường hợp trừ tiền cọc. Ngoài các trường hợp thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê không có lý do chính đáng thì không được trừ tiền cọc." Có ba việc bạn phải đưa vào hợp đồng: cọc thu bao nhiêu, khi nào trả lại, và trường hợp nào thì được trừ. Lý do không ghi trong hợp đồng thì chủ nhà không được lấy ra để trừ tiền của bạn

Quy định hành chính nêu rất rõ: "Bên cho thuê không được dùng bạo lực, đe dọa hoặc các cách phi pháp khác ép bên thuê hủy hợp đồng thuê nhà hoặc dọn trả nhà." Dọn trả ở đây nghĩa là bắt bạn dọn đi. Khi gặp tình huống kiểu này, bạn báo cảnh sát trước để giữ lại chứng cứ, đừng tự tay đối đầu với bên kia

Quy định hành chính xếp hành vi "thu hộ, trả hộ tiền thuê nhà và tiền cọc" vào danh sách điều cấm đối với tổ chức môi giới bất động sản; môi giới không được phép thu tiền thuê và tiền cọc thay cho chủ nhà. Tiền đi vòng qua tay bên môi giới là thêm một nguy cơ họ ôm tiền bỏ trốn

Quy định hành chính yêu cầu doanh nghiệp cho thuê nhà kinh doanh theo kiểu thuê lại phải "mở tài khoản giám sát vốn cho thuê nhà và công khai với xã hội". Mô hình thuê lại nghĩa là doanh nghiệp gom thuê cả căn từ chủ nhà rồi cho bạn thuê lại. Khoản tiền giảm giá khi bạn trả trước một năm không thể bù nổi rủi ro mất cả tiền cọc lẫn tiền thuê còn lại khi doanh nghiệp bỏ trốn. Nếu bạn đồng thời ký cả hợp đồng vay tiền thuê thì rủi ro còn lớn hơn

Bộ luật Dân sự (TQ) có nguyên tắc gọi là "mua bán không phá thuê". Nguyên văn điều luật: khi quyền sở hữu vật cho thuê thay đổi trong thời hạn thuê thì không ảnh hưởng hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong thời hạn thuê, nhà đổi chủ thì hợp đồng thuê đã ký vẫn có hiệu lực như cũ. Chủ nhà mới phải theo hợp đồng cũ cho bạn ở đến hết hạn

Trước khi ký, chủ nhà phải đưa cho bạn xem giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Nếu không có giấy chứng nhận, họ phải đưa ra giấy tờ khác chứng minh có quyền cho thuê. Chủ nhà cũng phải phối hợp để bạn tra cứu, xác minh thông tin căn nhà; đây là nghĩa vụ quy định hành chính đặt ra cho bên cho thuê. Nếu chưa ký hợp đồng, bạn mang giấy tờ tùy thân đến cơ quan đăng ký bất động sản của thành phố hoặc huyện nơi có căn nhà, có thể tra được vài thông tin: thông tin cơ bản của căn nhà, có người đồng sở hữu không, có đăng ký thế chấp hoặc quyền cư trú không, có bị phong tỏa không. Sau khi đã ký hợp đồng, bạn có thể tra kết quả đăng ký bằng hợp đồng thuê. Bước này quan trọng vì "mua bán không phá thuê" có hai ngoại lệ. Nhà đã thế chấp cho ngân hàng từ trước khi cho thuê, sau đó bị đem đấu giá để trả nợ, thì bạn không thể yêu cầu chủ mới cho ở theo hợp đồng cũ. Nhà đã bị tòa án phong tỏa từ trước khi cho thuê cũng vậy. Khi tòa đấu giá, nếu quyền thuê đứng sau quyền thế chấp, tòa sẽ gỡ quyền thuê trước khi đấu giá. Ngược lại, nếu nhà được cho bạn thuê trước, bạn đã vào ở, rồi chủ nhà mới thế chấp, thì việc thế chấp không ảnh hưởng hợp đồng thuê của bạn. Nếu nhà bị phong tỏa, tranh chấp quyền sở hữu khiến bạn không ở được, bạn có thể hủy hợp đồng. Nếu có người khác đến đòi quyền khiến bạn không ở được, bạn có thể yêu cầu giảm hoặc không phải trả tiền thuê. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản, ghi "tiền thuê nhà nào đó tháng nào" là kinh nghiệm của tác giả: khi có tranh chấp, nó chứng minh bạn đã trả tiền và trả cho việc gì.

Quy chế nêu rất rõ: khi các bên giao dịch bất động sản thỏa thuận để tổ chức môi giới bất động sản thu hộ trả hộ vốn giao dịch thì phải chuyển qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng cho vốn thanh toán giao dịch của khách hàng mà công ty đó mở tại ngân hàng. Tiền mua nhà phải vào tài khoản chuyên dụng có sự giám sát, không phải tài khoản của công ty môi giới, cũng không phải tài khoản riêng của bất kỳ nhân viên môi giới nào

Quy chế nêu rất rõ: đơn vị cho thuê nhỏ nhất là phòng theo thiết kế gốc, không được ngăn một phòng thành nhiều gian để cho thuê riêng. Diện tích xây dựng cho thuê bình quân đầu người không được thấp hơn mức tối thiểu do chính quyền địa phương quy định. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và hầm chứa đồ không được cho thuê làm nơi ở. Trong thời hạn hợp đồng, bên cho thuê cũng không được đơn phương tùy ý tăng tiền thuê nhà. Vi phạm điều 8 của quy chế này, cơ quan chủ quản sẽ yêu cầu bên cho thuê sửa trong thời hạn; quá hạn không sửa thì có thể bị phạt từ 5.000 đến 30.000 nhân dân tệ

Văn bản của Văn phòng Quốc vụ viện nêu rất rõ: "Cư dân thành thị không được đến nông thôn mua đất ở, nhà ở của nông dân hoặc 'nhà quyền sở hữu nhỏ'." Cùng văn bản đó còn quy định, nông dân sau khi bán hoặc cho thuê nhà ở mà lại xin cấp thêm đất ở thì không được phê duyệt. Đến năm 2019, văn bản của Văn phòng Nông nghiệp Trung ương và Bộ Nông nghiệp Nông thôn nhắc lại thêm một lần: "Nghiêm cấm cư dân thành thị đến nông thôn mua đất ở." Văn bản cũng chỉ rõ con đường hợp pháp: cư dân thành thị có thể thuê nhà nông dân để ở hoặc kinh doanh, thời hạn hợp đồng thuê không được quá hai mươi năm, hết hạn hai bên có thể thỏa thuận lại với nhau

Trong pháp quy, nhà chưa hoàn thiện gọi là nhà bán trước (商品房预售): chủ đầu tư bán căn nhà đang xây trước cho bạn. Tháng 8 năm 2026, Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị nông thôn (住建部), Bộ Tài nguyên thiên nhiên (自然资源部) và Tổng cục Quản lý Tài chính (金融监管总局) ban hành văn bản quy định: "tiền mua nhà như tiền trả trước và vay mua nhà cá nhân phải được gửi toàn bộ vào tài khoản giám sát vốn." Sau khi nhà hoàn thành nghiệm thu và đủ điều kiện cấp nước, điện, khí, sưởi, thì mới giải phóng giám sát. Chủ đầu tư phải ghi rõ quyền và trách nhiệm gửi tiền mua nhà vào tài khoản giám sát trong hợp đồng mua nhà. Nếu chủ đầu tư vi phạm, không giao nhà đúng hạn, bạn có thể hủy hợp đồng theo thỏa thuận. Chủ đầu tư phải hoàn tiền theo hợp đồng và chịu trách nhiệm vi phạm. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Quản lý Tài chính đồng thời quy định: khoản vay mua nhà cá nhân cho nhà bán trước được ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản giám sát vốn bán nhà trước của dự án. Năm 2022, văn bản của ba bộ đã ghi rõ tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay thế chấp "phải được gửi toàn bộ trực tiếp vào tài khoản giám sát". Với dự án chưa có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán trước, cũng không được thu tiền đặt cọc bằng cách nhận đăng ký, đặt chỗ, xếp số hay phát thẻ VIP. Hợp đồng bán nhà trước khi có giấy phép bán trước bị tòa án tuyên vô hiệu. Nếu bổ sung giấy phép trước khi khởi kiện thì được công nhận là có hiệu lực. Tiền nộp ra ngoài tài khoản giám sát thì không nằm trong sự giám sát này. Cũng văn bản năm 2026 này quy định: với dự án bán nhà đã hoàn thiện, sau khi có giấy phép thi công, chủ đầu tư có thể thu trước "một khoản đặt cọc nhỏ". Tiền đặt cọc do cơ quan giám sát quỹ nhà ở giám sát, được gửi trong "tài khoản giám sát tiền đặt cọc" mở tại ngân hàng chủ trì dự án, và chỉ hết giám sát khi nhà đủ điều kiện bàn giao.

Giải thích của Tòa án Nhân dân Tối cao quy định: chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc qua đăng ký mua, đặt mua hoặc đặt chỗ, nếu không ký được hợp đồng mua bán chính thức vì lỗi của một bên, thì xử lý theo quy tắc tiền đặt cọc. Quy tắc đó là: bên đặt cọc vi phạm thì mất cọc; bên nhận cọc vi phạm thì phải trả gấp đôi. Xem phần 12, mục 15 (thu tiền thì ghi rõ là tiền đặt cọc). Nếu không ký được hợp đồng vì không lỗi của bên nào, "bên bán phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua". Một điều khác nói về vay tiền. Hợp đồng mua bán thỏa thuận trả bằng khoản vay; nếu không ký được hợp đồng vay vì lỗi của một bên, khiến hợp đồng mua bán không thực hiện được, thì bên kia có thể hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu không ký được hợp đồng vay vì không lỗi của bên nào, hai bên đều có thể hủy hợp đồng. Chủ đầu tư phải hoàn lại tiền nhà đã nhận cùng lãi, hoặc trả lại tiền đặt cọc. Luật không nói rõ thế nào là "không lỗi của bên nào", chỉ đưa ra nguyên tắc; dưới đây là ví dụ của tác giả. Sau khi ký, nếu địa phương siết chính sách vay mua nhà và ngân hàng ngừng cho vay, thường được coi là không lỗi của ai. Nếu bạn có nợ xấu tín dụng hoặc sao kê thu nhập không đủ, đó là lỗi của bạn. Thủ tục chưa đầy đủ hoặc ngân hàng không cho vay dự án này, đó là lỗi của chủ đầu tư. Hai điều này chỉ áp dụng cho nhà thương mại mua từ chủ đầu tư, không áp dụng cho nhà cũ.

Quy định của Bộ Xây dựng (建设部) ghi rõ: nếu giá tính theo diện tích, hợp đồng phải ghi cách xử lý khi diện tích có sai số. Nếu hợp đồng không ghi, áp dụng các điều sau. Sai số diện tích trong phạm vi 3% (bao gồm 3%) thì thanh toán theo giá thực tế. Nếu quá 3%, bạn có quyền trả nhà. Khi bạn trả nhà, chủ đầu tư phải hoàn tiền đã trả trong 30 ngày kể từ ngày bạn yêu cầu, và trả thêm lãi. Nếu bạn không trả nhà mà diện tích đăng ký lớn hơn hợp đồng, phần trong 3% bạn bù tiền, phần vượt quá 3% do chủ đầu tư chịu, quyền sở hữu thuộc về bạn. Nếu diện tích đăng ký nhỏ hơn hợp đồng, phần trong 3% chủ đầu tư trả lại bạn, phần vượt quá 3% chủ đầu tư trả gấp đôi. Về quảng cáo, giải thích của Tòa án Nhân dân Tối cao ghi rõ: quảng cáo và tài liệu bán hàng thường chỉ là lời mời đến xem, không phải hợp đồng. Nhưng nếu chủ đầu tư nói cụ thể, chắc chắn về nhà và tiện ích trong phạm vi quy hoạch phát triển, và điều đó ảnh hưởng lớn đến việc bạn có ký hay không, giá nhà bao nhiêu, thì được coi là nội dung hợp đồng. "Những thuyết minh và cam kết này, dù không ghi vào hợp đồng mua bán nhà thương mại, vẫn phải được coi là nội dung hợp đồng". Vi phạm thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng.

Tòa án nhân dân tối cao giải thích: chủ đầu tư giao nhà trễ, bạn đã thúc giục mà sau 3 tháng họ vẫn không giao, thì bạn có thể hủy hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Quyền hủy hợp đồng có thời hạn. Nếu chủ đầu tư yêu cầu bạn trả lời, bạn phải quyết trong 3 tháng. Nếu họ không yêu cầu, bạn phải thực hiện trong vòng một năm kể từ ngày biết mình có quyền hủy, quá hạn thì mất quyền. Nếu hợp đồng không ghi tiền phạt hay cách tính bồi thường, tiền bồi thường cho thời gian chậm được tính theo giá thuê nhà cùng khu vực, cùng loại. Vì lỗi của chủ đầu tư mà đến hạn dưới đây bạn vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm vi phạm. Có ba mốc: thời hạn làm giấy ghi trong hợp đồng; với nhà mua khi chưa hoàn thiện, là 90 ngày kể từ ngày giao nhà; với nhà đã hoàn thiện, là 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi tiền phạt, tiền phạt được tính theo tổng số tiền mua nhà bạn đã trả, tham chiếu lãi suất khoản vay quá hạn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (ngân hàng trung ương TQ) quy định. Quá hạn làm giấy hơn một năm, vẫn vì lỗi của chủ đầu tư mà không đăng ký được, bạn có thể hủy hợp đồng và đòi bồi thường. Nếu tiền phạt thỏa thuận quá cao và chủ đầu tư yêu cầu giảm, tòa án điều chỉnh theo mức vượt quá 30% thiệt hại thực tế.

Bộ luật Dân sự quy định: sau khi ký hợp đồng mua nhà, để bảo đảm sau này nhận được nhà, có thể theo thỏa thuận nộp đơn xin đăng ký dự cáo tại cơ quan đăng ký. "Sau khi đăng ký dự cáo, nếu chưa được người đã đăng ký dự cáo đồng ý mà định đoạt bất động sản đó thì không phát sinh hiệu lực về quyền đối với vật." Đăng ký dự cáo có thời hạn. Nếu hợp đồng bị hủy, hoặc từ ngày có thể làm đăng ký chính thức mà trong vòng 90 ngày không nộp đơn, đăng ký dự cáo hết hiệu lực. Quy định hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Trung Quốc giao việc này cho cơ quan đăng ký: nhà mua khi chưa hoàn thiện và mua bán nhà cũ đều có thể làm. Trong thời gian đăng ký dự cáo còn hiệu lực, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bạn mà bên bán vẫn đem nhà đi đăng ký, cơ quan đăng ký sẽ không làm. Với nhà mua khi chưa hoàn thiện, nếu chủ đầu tư không cùng bạn nộp đơn như thỏa thuận, bạn có thể tự nộp đơn một mình. Trước khi ký, bạn có thể tra: nếu đã có ý định mua, mang căn cước là tra được nhà có thế chấp, đăng ký dự cáo, đăng ký khiếu nại hay bị niêm phong không. Đăng ký ký hợp đồng trên mạng không kiểm soát được hiệu lực hợp đồng. Tòa án nhân dân tối cao giải thích: hợp đồng mua nhà chưa hoàn thiện mà chưa đăng ký vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận rằng có đăng ký mới có hiệu lực.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc năm 2024 ra thông báo cho phép bên vay và bên cho vay thỏa thuận thay đổi mức cộng thêm trên LPR của lãi suất vay mua nhà. LPR là lãi suất cơ sở cho vay thị trường, lãi vay mua nhà được tính bằng LPR cộng hoặc trừ. Người phát ngôn của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc trả lời báo chí nói rằng mức cộng thêm trước đây cố định suốt thời hạn vay, nay đã được thay đổi. Tháng 8 năm 2026, Ngân hàng Nhân dân và Tổng cục Giám sát tài chính đưa thêm vào văn bản: với khoản vay mua nhà lãi thả nổi đã giải ngân, khi lãi suất lệch khỏi mức khoản vay mới toàn quốc đến một mức nhất định, "người vay có thể thỏa thuận với tổ chức ngân hàng để thay đổi mức lãi suất trong hợp đồng, hoặc xin khoản vay mua nhà lãi thả nổi mới để thay thế khoản vay hiện có, cách làm do người vay tự chọn." Khoản vay mới không được cao hơn số dư nợ gốc còn lại của khoản vay cũ. Tiết kiệm được bao nhiêu, dưới đây là ví dụ tự tính theo công thức trả góp đều hằng tháng. Vay 1.000.000 nhân dân tệ trong 30 năm, lãi 4,0% mỗi năm thì trả khoảng 4.774 nhân dân tệ mỗi tháng; lãi 3,5% thì khoảng 4.490 nhân dân tệ. Mỗi tháng ít hơn khoảng 284 nhân dân tệ, trong 30 năm ít trả lãi khoảng 100.000 nhân dân tệ.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc ngày 7 tháng 5 năm 2025 ban hành thông báo hạ lãi suất vay quỹ nhà ở, có hiệu lực từ ngày 8 tháng 5. Lãi vay quỹ nhà ở lần đầu trên 5 năm là 2,6%, từ 5 năm trở xuống (bao gồm 5 năm) là 2,1%. Nhà thứ hai, trên 5 năm không thấp hơn 3,075%, từ 5 năm trở xuống không thấp hơn 2,525%. Tính đến tháng 10 năm 2026, đây vẫn là lần điều chỉnh gần nhất. Lãi vay thương mại tính theo LPR cộng hoặc trừ điểm, LPR là lãi suất cơ sở cho vay thị trường. Ngày 20 tháng 9 năm 2026, LPR kỳ hạn trên 5 năm là 3,5%. Báo cáo thực thi chính sách tiền tệ quý II năm 2026 của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc ghi: tháng 6, "lãi suất vay mua nhà mới phát hành khoảng 3,1%". Tiết kiệm được bao nhiêu, dưới đây là ví dụ tự tính theo công thức trả góp đều hằng tháng. Vay 1.000.000 nhân dân tệ trong 30 năm, lãi 2,6% thì trả khoảng 4.003 nhân dân tệ mỗi tháng; lãi 3,1% thì khoảng 4.270 nhân dân tệ. Mỗi tháng ít hơn khoảng 267 nhân dân tệ, trong 30 năm ít trả lãi khoảng 96.000 nhân dân tệ. Nếu hạn mức quỹ chỉ cho vay 600.000 nhân dân tệ, phần 400.000 nhân dân tệ còn lại vay thương mại, thì vẫn rẻ hơn vay toàn bộ thương mại: mỗi tháng ít hơn khoảng 160 nhân dân tệ, trong 30 năm ít trả lãi khoảng 58.000 nhân dân tệ. Với nhà thứ hai, lãi quỹ tối thiểu 3,075% gần bằng 3,1% của vay thương mại, nên tiết kiệm không đáng kể.

Bộ luật Dân sự Điều 944 có ba ý. Thứ nhất, nguyên văn: "Người cung cấp dịch vụ quản lý tài sản không được áp dụng biện pháp ngừng cung cấp điện, nước, sưởi ấm, khí đốt để đòi phí quản lý." Thứ hai, ban quản lý đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận thì chủ nhà không được lấy lý do "chưa dùng hoặc không cần dùng" để từ chối đóng. Thứ ba, chủ nhà đóng chậm thì ban quản lý được nhắc bạn đóng trong thời hạn hợp lý. Hết hạn vẫn không đóng, ban quản lý được khởi kiện hoặc yêu cầu trọng tài. Quy định quản lý tài sản nhà ở cũng ghi: nếu chủ nhà đóng phí chậm, ban đại diện chủ nhà phải đôn đốc bạn đóng trong thời hạn. Vẫn không đóng thì công ty quản lý có thể kiện ra tòa. Khiếu nại lên cơ quan quản lý nhà đất của chính quyền địa phương từ cấp huyện trở lên, quy định yêu cầu cơ quan này xử lý kịp thời. Giải thích của Tòa án nhân dân tối cao ghi: nếu ban quản lý tự ý mở rộng phạm vi thu, tăng mức thu hoặc thu trùng, bạn có thể dựa vào đó để không đóng phần vi phạm. Phần đã đóng sai quy định, bạn có thể yêu cầu hoàn lại.

Quy định của Bộ Xây dựng ghi: khi bán nhà thương mại, chủ đầu tư phải cung cấp cho người mua "Giấy bảo đảm chất lượng nhà ở" và "Hướng dẫn sử dụng nhà ở". Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành căn nhà đã bán, thời hạn tính từ ngày bàn giao. Thời hạn bảo hành nhà thương mại không được ngắn hơn thời hạn còn lại trong giấy bảo hành chất lượng mà nhà thầu thi công đưa cho chủ đầu tư. Trong thời hạn bảo hành, nếu lỗi thuộc phạm vi bảo hành, chủ đầu tư phải sửa và bồi thường thiệt hại gây ra. Hư hỏng do bất khả kháng hoặc sử dụng không đúng cách thì chủ đầu tư không chịu trách nhiệm. Thời hạn bảo hành tối thiểu của nhà thầu do điều lệ của Quốc vụ viện quy định, tính từ ngày nghiệm thu đạt. Chống thấm mái, nhà vệ sinh, phòng có yêu cầu chống thấm và tường ngoài: 5 năm. Hệ thống sưởi và làm mát: 2 mùa sưởi và mùa làm mát. Đường dây điện, ống cấp thoát nước, lắp đặt thiết bị và hoàn thiện: 2 năm. Móng và kết cấu chính: theo thời hạn sử dụng hợp lý ghi trong hồ sơ thiết kế. Tòa án nhân dân tối cao giải thích: trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm sửa chữa. "Bên bán từ chối sửa, hoặc kéo dài việc sửa trong thời hạn hợp lý, thì bên mua có thể tự sửa hoặc thuê người khác sửa. Chi phí sửa và thiệt hại khác trong thời gian sửa do bên bán chịu." Nếu chất lượng nhà ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc ở và sử dụng bình thường, bạn có thể hủy hợp đồng và đòi bồi thường. Nếu kết cấu chính được kiểm định là không đạt, cũng có thể hủy hợp đồng và đòi bồi thường. Kiểm tra từng phòng khi nhận nhà, ghi vấn đề vào biên bản bàn giao và chụp ảnh là kinh nghiệm của tác giả. Sử dụng không đúng cách không thuộc phạm vi bảo hành, nên những vấn đề đã ghi nhận ngay khi nhận nhà thì chủ đầu tư khó nói là do bạn tự làm hỏng khi sửa nhà.