13 Mua nhà mới mà chủ đầu tư giao nhà và làm giấy chứng nhận quyền sở hữu chậm: trước hết gửi văn bản thúc giục để giữ bằng chứng, rồi mới đòi tiền phạt theo hợp đồng
Chủ đầu tư giao nhà trễ thì bạn trước hết gửi văn bản thúc giục. Sau 3 tháng họ vẫn không giao, bạn được hủy hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Nếu hợp đồng không ghi tiền phạt, họ phải bồi thường theo giá thuê nhà cùng khu vực, cùng loại. Quyền hủy hợp đồng có thời hạn, đừng để kéo dài.
Xem chi tiết
- Chi phí
Không tốn tiền. Viết một văn bản thúc giục, gửi bằng chuyển phát nhanh và giữ biên lai. Muốn trả nhà hoặc đòi bồi thường thì thường phải đi kiện.
- Lợi ích
Tòa án nhân dân tối cao giải thích: chủ đầu tư giao nhà trễ, bạn đã thúc giục mà sau 3 tháng họ vẫn không giao, thì bạn có thể hủy hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Quyền hủy hợp đồng có thời hạn. Nếu chủ đầu tư yêu cầu bạn trả lời, bạn phải quyết trong 3 tháng. Nếu họ không yêu cầu, bạn phải thực hiện trong vòng một năm kể từ ngày biết mình có quyền hủy, quá hạn thì mất quyền. Nếu hợp đồng không ghi tiền phạt hay cách tính bồi thường, tiền bồi thường cho thời gian chậm được tính theo giá thuê nhà cùng khu vực, cùng loại. Vì lỗi của chủ đầu tư mà đến hạn dưới đây bạn vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm vi phạm. Có ba mốc: thời hạn làm giấy ghi trong hợp đồng; với nhà mua khi chưa hoàn thiện, là 90 ngày kể từ ngày giao nhà; với nhà đã hoàn thiện, là 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi tiền phạt, tiền phạt được tính theo tổng số tiền mua nhà bạn đã trả, tham chiếu lãi suất khoản vay quá hạn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (ngân hàng trung ương TQ) quy định. Quá hạn làm giấy hơn một năm, vẫn vì lỗi của chủ đầu tư mà không đăng ký được, bạn có thể hủy hợp đồng và đòi bồi thường. Nếu tiền phạt thỏa thuận quá cao và chủ đầu tư yêu cầu giảm, tòa án điều chỉnh theo mức vượt quá 30% thiệt hại thực tế.
- Mức chứng cứ
A
- Nguồn
最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第十一、十二、十三、十四、十五、二十、二十一条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；全国人大 (2020). 民法典（第五百六十三条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
- Ghi chú
Chỉ tham khảo TQ: Thúc giục phải bằng văn bản, gửi chuyển phát nhanh đến địa chỉ chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, giữ biên lai và xác nhận đã nhận. Giải thích của tòa án chỉ nói "đã thúc giục", không quy định hình thức; viết văn bản và gửi chuyển phát là kinh nghiệm của tác giả. Nếu hợp đồng đã thỏa thuận tiền phạt khi giao nhà thì tính theo hợp đồng trước. Khi hủy hợp đồng mua nhà, hợp đồng vay ngân hàng cũng có thể hủy cùng. Chủ đầu tư phải trả lại khoản vay cho ngân hàng, và hoàn tiền mua nhà cùng lãi cho bạn. Nếu chủ đầu tư không đồng ý, bạn phải kiện ra tòa. Thủ tục sơ thẩm thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn; phí luật sư thường tự chịu.