10 Khi mua nhà chưa hoàn thiện, trước hết xem giấy phép bán trước; tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay chỉ được chuyển vào tài khoản giám sát vốn ghi trong hợp đồng
Nhà chưa hoàn thiện (期房) là nhà chưa xây xong đã mở bán. Không có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán, cũng không được nhận tiền đặt cọc. Tiền trả trước và tiền vay mua nhà theo quy định phải nộp hết vào tài khoản giám sát, đến khi nhà đủ điều kiện bàn giao mới hết giám sát. Tiền chuyển vào tài khoản khác thì không nằm trong sự bảo vệ này.
Xem chi tiết
- Chi phí
Không tốn tiền. Trước khi ký, xem một lần giấy phép bán nhà khi chưa xây xong (预售许可证); trước khi trả tiền thì kiểm tra tài khoản nhận, mất vài phút. Khó là khi nhân viên bán hàng yêu cầu chuyển sang tài khoản khác, bạn phải kiên quyết không chuyển.
- Lợi ích
Trong pháp quy, nhà chưa hoàn thiện gọi là nhà bán trước (商品房预售): chủ đầu tư bán căn nhà đang xây trước cho bạn. Tháng 8 năm 2026, Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị nông thôn (住建部), Bộ Tài nguyên thiên nhiên (自然资源部) và Tổng cục Quản lý Tài chính (金融监管总局) ban hành văn bản quy định: "tiền mua nhà như tiền trả trước và vay mua nhà cá nhân phải được gửi toàn bộ vào tài khoản giám sát vốn." Sau khi nhà hoàn thành nghiệm thu và đủ điều kiện cấp nước, điện, khí, sưởi, thì mới giải phóng giám sát. Chủ đầu tư phải ghi rõ quyền và trách nhiệm gửi tiền mua nhà vào tài khoản giám sát trong hợp đồng mua nhà. Nếu chủ đầu tư vi phạm, không giao nhà đúng hạn, bạn có thể hủy hợp đồng theo thỏa thuận. Chủ đầu tư phải hoàn tiền theo hợp đồng và chịu trách nhiệm vi phạm. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Quản lý Tài chính đồng thời quy định: khoản vay mua nhà cá nhân cho nhà bán trước được ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản giám sát vốn bán nhà trước của dự án. Năm 2022, văn bản của ba bộ đã ghi rõ tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay thế chấp "phải được gửi toàn bộ trực tiếp vào tài khoản giám sát". Với dự án chưa có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán trước, cũng không được thu tiền đặt cọc bằng cách nhận đăng ký, đặt chỗ, xếp số hay phát thẻ VIP. Hợp đồng bán nhà trước khi có giấy phép bán trước bị tòa án tuyên vô hiệu. Nếu bổ sung giấy phép trước khi khởi kiện thì được công nhận là có hiệu lực. Tiền nộp ra ngoài tài khoản giám sát thì không nằm trong sự giám sát này. Cũng văn bản năm 2026 này quy định: với dự án bán nhà đã hoàn thiện, sau khi có giấy phép thi công, chủ đầu tư có thể thu trước "một khoản đặt cọc nhỏ". Tiền đặt cọc do cơ quan giám sát quỹ nhà ở giám sát, được gửi trong "tài khoản giám sát tiền đặt cọc" mở tại ngân hàng chủ trì dự án, và chỉ hết giám sát khi nhà đủ điều kiện bàn giao.
- Mức chứng cứ
A
- Nguồn
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局 (2026). 关于完善商品住房销售制度的通知（建房规〔2026〕3 号，第一部分第（二）（三）项，第二部分第（三）项）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082773.html；中国人民银行、金融监管总局 (2026). 关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见（银发〔2026〕171 号，第二十二条）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082770.html；银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、人民银行办公厅 (2022). 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104 号，第二条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/14/content_5726954.htm；住房城乡建设部 (2010). 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房〔2010〕53 号，第一部分第（一）项，第二部分第（九）项）. http://www.gov.cn/gongbao/content/2010/content_1629136.htm；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17 号修正后文本，第二条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
- Ghi chú
Chỉ tham khảo TQ: Dự án đã có giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày 28 tháng 8 năm 2026 thì điều kiện bán trước và giám sát vốn làm theo quy định cũ của từng địa phương. Tiền trả trước và tiền vay phải vào tài khoản giám sát, các văn bản năm 2010 và 2022 đều đã yêu cầu. Với nhà bán theo hiện trạng, nếu chủ đầu tư thu một ít tiền đặt cọc trong lúc xây, quy định mới yêu cầu tiền đặt cọc vào tài khoản giám sát tiền đặt cọc. Tên và số tài khoản giám sát theo hợp đồng mua nhà, hãy đối chiếu trước khi trả tiền. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu mà chủ đầu tư vẫn không hoàn tiền, hãy kiện ra tòa. Thủ tục sơ thẩm thông thường theo quy định phải xét xử trong 6 tháng, có thể gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự trả. Nhà cũ thì tiền mua trả thế nào, xem mục 7 (tài khoản chuyên dụng cho tiền giao dịch).