6 Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp, mọi khoản tiền đều chuyển khoản và ghi chú mục đích
Trước khi ký, bạn yêu cầu chủ nhà đưa chứng minh thư và giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bạn mang chứng minh thư đến cơ quan đăng ký bất động sản để tra xem nhà có bị thế chấp hay bị phong tỏa không, dù chưa ký hợp đồng vẫn tra được. Nhà đã thế chấp hoặc bị phong tỏa từ trước khi cho thuê, nếu bị đem đấu giá đổi chủ, bạn không thể đòi tiếp tục ở. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản, ghi rõ mục đích để giữ bằng chứng.
Xem chi tiết
- Chi phí
Không tốn đồng nào. Bạn mang chứng minh thư đến cơ quan đăng ký bất động sản, tra một lần mất chừng nửa tiếng. Khó là phải để chủ nhà đưa giấy chứng nhận quyền sở hữu trực tiếp cho bạn xem.
- Lợi ích
Trước khi ký, chủ nhà phải đưa cho bạn xem giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Nếu không có giấy chứng nhận, họ phải đưa ra giấy tờ khác chứng minh có quyền cho thuê. Chủ nhà cũng phải phối hợp để bạn tra cứu, xác minh thông tin căn nhà; đây là nghĩa vụ quy định hành chính đặt ra cho bên cho thuê. Nếu chưa ký hợp đồng, bạn mang giấy tờ tùy thân đến cơ quan đăng ký bất động sản của thành phố hoặc huyện nơi có căn nhà, có thể tra được vài thông tin: thông tin cơ bản của căn nhà, có người đồng sở hữu không, có đăng ký thế chấp hoặc quyền cư trú không, có bị phong tỏa không. Sau khi đã ký hợp đồng, bạn có thể tra kết quả đăng ký bằng hợp đồng thuê. Bước này quan trọng vì "mua bán không phá thuê" có hai ngoại lệ. Nhà đã thế chấp cho ngân hàng từ trước khi cho thuê, sau đó bị đem đấu giá để trả nợ, thì bạn không thể yêu cầu chủ mới cho ở theo hợp đồng cũ. Nhà đã bị tòa án phong tỏa từ trước khi cho thuê cũng vậy. Khi tòa đấu giá, nếu quyền thuê đứng sau quyền thế chấp, tòa sẽ gỡ quyền thuê trước khi đấu giá. Ngược lại, nếu nhà được cho bạn thuê trước, bạn đã vào ở, rồi chủ nhà mới thế chấp, thì việc thế chấp không ảnh hưởng hợp đồng thuê của bạn. Nếu nhà bị phong tỏa, tranh chấp quyền sở hữu khiến bạn không ở được, bạn có thể hủy hợp đồng. Nếu có người khác đến đòi quyền khiến bạn không ở được, bạn có thể yêu cầu giảm hoặc không phải trả tiền thuê. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản, ghi "tiền thuê nhà nào đó tháng nào" là kinh nghiệm của tác giả: khi có tranh chấp, nó chứng minh bạn đã trả tiền và trả cho việc gì.
- Mức chứng cứ
A
- Nguồn
国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html；全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml；最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html；最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
- Ghi chú
Chỉ tham khảo TQ: Khi chưa ký hợp đồng, bạn tra được các mục trên nhưng không gồm việc ai là người sở hữu. Vì vậy tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu phải khớp với chứng minh thư của chủ nhà khi bạn gặp mặt. Khi ký hợp đồng, bạn hãy yêu cầu chính chủ nhà phải có mặt; chính chủ không đến được thì đòi một giấy ủy quyền. Nếu người thuê nhà rồi cho thuê lại (chủ nhà thứ hai) cho bạn thuê, thì bạn phải có văn bản đồng ý của chủ nhà gốc. Các quyền như hủy hợp đồng hay giảm tiền thuê, nếu chủ nhà không công nhận thì phải kiện ra tòa. Thủ tục sơ thẩm thông thường theo quy định được xét xử trong 6 tháng, có thể gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự trả. Việc ghi mục đích chuyển khoản không có quy định pháp luật nào trực tiếp yêu cầu, đây là kinh nghiệm của tác giả. Mua nhà cũ cũng có thể tra cứu như vậy trước khi ký, sau khi ký còn phải làm đăng ký dự báo, xem mục 14 (đăng ký dự báo).